El mercado pierde un 20% de la oferta con esta medida, en vigor desde marzo de 2024 pero con antecedentes en 2020 Leer El mercado pierde un 20% de la oferta con esta medida, en vigor desde marzo de 2024 pero con antecedentes en 2020 Leer
Este marzo se cumplen dos años de la entrada en vigor en Cataluña de la normativa para topar los precios del alquiler residencial. Hasta 271 municipios catalanes (140 en marzo y 131 en octubre) recibieron la etiqueta de zona tensionada, los primeros en aplicar este instrumento de la Ley de Vivienda en 2024 para limitar las subidas del coste del arrendamiento en los nuevos contratos. Una medida que próximamente se extenderá al alquiler temporal o de vacaciones (el 14,22% del total) y el de habitaciones, tal y como aprobó el Parlament el pasado diciembre.
La de las zonas tensionadas fue la primera medida intervencionista aplicada por la Generalitat de Cataluña en el mercado de la vivienda, aunque todo apunta a que no quedará solo para el alquiler -o esa es la intención- después de que el pasado febrero Govern y Comuns llegasen a un acuerdo y presentado la proposición de ley para reformular la Ley de Urbanismo y que sea posible, sólo en las zonas de mercado de alquiler tensionado, prohibir la compra especulativa de vivienda. Esto es, si el inmueble no se usa para residir.
Si bien la propuesta aún tiene que ser tramitada, ya han sido varias voces las que se han alzado en su contra esgrimiendo el argumento de la anticonstitucionalidad y la violación de la propiedad privada (como hizo hace unos días Foment del Treball, patronal de las grandes empresas catalanas), o del obstáculo que supone para las empresas en tareas de construcción y rehabilitación, como han señalado en distintas ocasiones grupos como la Asociación de Promotoras y Constructoras de Cataluña, que señalan que se condiciona aún más la rentabilidad de su actividad (ya condicionada con la obligación de destinar el 30% a VPO).
Pero esta es, ante todo, una decisión que recibió el aplauso del Ministerio de Vivienda, que animó al resto de las comunidades autónomas que aún no han aplicado la Ley de Vivienda «a salir del negacionismo y a aplicar una norma que funciona». Cabe destacar que Cataluña ya no es la única: han seguido su ejemplo País Vasco, Navarra y Galicia.
En los dos últimos años, la radiografía de la región ha cambiado: en 2024, el 28% de la población vivía de alquiler, según los datos disponibles del Instituto Nacional de Estadística (INE), que extienden la misma proporción para 2025. No obstante, lo que no se ha mantenido estable ha sido el número de residentes, que ha aumentado en un 1,40% hasta los 8,12 millones de personas, y que seguirá de la misma forma acorde a las últimas tendencias demográficas de la comunidad.
Tampoco se han mantenido estables de la misma forma otras variables de referencia, como son la oferta, la demanda… y los precios. Aunque estos últimos han crecido de forma más moderada que en años anteriores, siguen fuera de las subidas de los salarios y en el marco de un IPC que crece un 5,3%.
Los datos públicos del Institut Català del Sòl (Incasòl), en base a los datos de fianzas depositadas en el sistema público, estiman que la aplicación de los topes al alquiler en zonas tensionadas en su primer año redujo el número de contratos firmados en un 10,8% a nivel regional mientras el precio medio de los arrendamientos subía un 1,07%. Y las grandes variaciones de ambas magnitudes no quedaban solo para Barcelona (que brilla de forma habitual en los precios medios), sino que se afectaban a todas las localidades cercanas, donde también subían los precios y caía la oferta.
A falta de que se publiquen los datos para el segundo año completo, en los siguientes meses de aplicación hasta septiembre de 2025 ha caído la firma de contratos un 2,83%. De forma paralela, el precio ha subido un 5,92%.
Así que los topes han permitido vajar el ritmo de crecimiento (no es lo mismo que bajar el precio), pero ha causado un efecto secundario: la caída de la oferta, el factor más denunciado por el sector inmobiliario de Cataluña.
Se estima que el mercado ha reducido en un 20% el volumen de contratos de firma de contratos, alrededor de 27.000 en el tercer trimestre de 2025, cuando a principios a principios de 2024 (antes de la regulación) esta cifra se acercaba a los 35.000 contratos. «El principal efecto que ha tenido esto ha sido una reducción significativa de la actividad, en general», explica Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com, en base a los datos actualizados que trabajan en la plataforma para los dos años completos.
Y advierte de un efecto contraproducente: la oferta se ha reducido en las zonas de mayor valor adquisitivo, «mercados más caros», que debido a la inseguridad jurídica, y los inquilinos se desplazan hacia zonas más económicas de la periferia. Aquí aumenta la competición por encontrar un alquiler.
Cabe destacar que sí hubo caídas de precios en Cataluña en los primeros meses de aplicación -pero que ahora ha desaparecido, con subidas del 4,5% interanual-. A este respecto, «hay dos lecturas», explica Font: o bien que los precios bajen porque se reduce el volumen de contratos, o bien porque hay una mayor proporción de contratos en zonas más económicas.
De la parte desaparecida, Font explica que se ha distribuido en el mercado inmobiliario y sus distintos formatos: parte se ha trasladado al alquiler temporal, otra ha acabado en el mercado de compraventa (que este 2025 ha regresado al volumen de transacciones previos a la burbuja inmobiliaria), y las últimas han quedado vacías de inquilinos.
Cabe destacar que esta no es la primera vez que Cataluña acomete este tipo de medidas. Los precios ya se toparon en 2020 mediante la Ley 11/2020, durante año y medio, hasta que fue revocada por el Tribunal Constitucional por invadir competencias del Estado. En aquel momento no estaba vigente la Ley de Vivienda (2023), que ahora contempla las zonas de alquiler tensionado.
El think tankEsadeEcPol ya hizo un estudio, Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña, sobre su efecto, evaluado desde 2023. Según el informe, se produjo «un efecto a la baja en el precio del alquiler agregado del 5%, concentrado en las viviendas caras, y en contraste un aumento significativo en las viviendas más baratas que tendieron a pegarse al techo marcado por el índice de referencia». O dicho de otro modo, aumentó el precio de las viviendas más económicas para el conjunto de la población.
El estudio avisó entonces de otros efectos colaterales: la reducción de la oferta y el traslado del parque al mercado de compraventa.
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