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El Gobierno ultima estos días el enésimo intento de mejorar la accesibilidad a la vivienda que promete estabilidad y en realidad promete aplazamiento. Sobre todo en el alquiler con una prórroga forzosa de los contratos que vencen antes de junio de 2028, nuevos topes al alquiler de temporada y por habitaciones y derecho de tanteo y retracto para el inquilino si el casero vende el piso. No es una excepción española. En Nueva York, el consejo que fija las rentas reguladas votó en junio, por primera vez en su historia, una subida del 0% tanto en contratos de uno como de dos años, y casi un millón de viviendas quedarán inmovilizadas desde octubre. Dos ciudades, dos calendarios electorales distintos, un mismo diagnóstico equivocado: que la renta sube porque el propietario quiere, no porque el mercado no encuentra dónde alojar la demanda.
El error no es nuevo. Apenas hay disenso técnico sobre qué ocurre al fijar un precio por decreto bajo el que vacía el mercado. Aparece cola, y esa cola se reparte por un mecanismo que no es el dinero, aunque casi siempre acaba siéndolo por otra puerta. Quien ya tiene contrato conserva una renta inmóvil, protegida, casi heredable; quien busca piso encuentra una oferta encogida, porque el propietario marginal -el que dudaba entre alquilar, vender o dejarlo vacío- elige ahora lo segundo o lo tercero. El resultado no es menos desigualdad, es la misma desigualdad, disfrazada de justicia distributiva, entre quien ya cruzó la puerta y quien la encuentra un poco más cerrada. Hasta en el consejo neoyorquino hubo quien lo dijo con una honestidad infrecuente para un órgano político. Buena parte de los inquilinos protegidos tiene ingresos altos, mientras miles de hogares vulnerables siguen fuera del cupo, esperando una vacante que ahora tarda más en producirse.
Lo llamativo del decreto español es que se saben los problemas que acarrea, y por eso lo disimula con azúcar: bonificaciones fiscales a quien baje la renta, un IVA turístico más alto para empujar pisos hacia el alquiler estable, un guiño político con la deducción por vivienda habitual. Es la vieja pulsión errónea entre oferta y demanda: cuando el modelo no cuadra, se añaden parches fiscales para que el efecto contable disimule el efecto real. Un incentivo no revierte una expropiación parcial del rendimiento esperado; solo la amortigua para quien ya estaba dispuesto a colaborar. El propietario reticente -el que de verdad retira oferta del mercado- no lee la letra pequeña de una bonificación, lee el titular de una prórroga forzosa y un tope que no sabe cuándo se le aplicará.
La incertidumbre regulatoria pesa tanto como el precio mismo. Un propietario no calcula solo la renta de este año, calcula el valor presente de un flujo que un consejo político puede volver a fijar en cero el año próximo, y el siguiente. Ese descuento se traslada, inevitablemente, a los pisos que quedan libres de regulación. Los de temporada, por habitaciones o de nueva construcción. Se abarata lo intervenido y se encarece justo lo que no lo está, que es donde debe instalarse cualquiera que llegue nuevo a la ciudad.
Hay una belleza precaria en estas políticas, la misma de toda solución de corto plazo. Es la que se ve y se agradece en la próxima encuesta. Pero la vivienda no es un problema de un ciclo electoral, es un problema de stock que se construye o se destruye a veinte años vista, y ningún decreto de julio revierte lo que treinta años de suelo escaso y licencias lentas llevan estropeando. Congelar el alquiler no lo abarata, solo lo traslada, y cuando el hielo se rompa, como siempre, se romperá desordenado.
Francisco Rodríguez Fernández es Catedrático de Economía de la UGR y director del Área Financiera y Digitalización de Funcas
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